prima volta come esperto nel procedimento fallimentare

Questo argomento contiene 3 risposte, ha 2 partecipanti, ed è stato aggiornato da Foto del profilo di Battistoni Luca lb 2 giorni, 1 ora fa.

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  • #194455
    Foto del profilo di Testa Emanuela Bi85 
    Partecipante

    Sono stata nominata come esperto nell’ambito di un procedimento fallimentare, devo stimare un villino con giardino di pertinenza e si tratta del primo incarico che svolgo in questo ambito ed ho riscontrato diverse problematiche.

    L’unico documento che ho ricevuto dal curatore è una dichiarazione di successione in forza della quale il fallito è venuto in possesso dell’immobile, documento che riporta dati catastali errati. Sono riuscita a recuperare il precedente atto di provenienza dove era indicato il numero di scheda catastale e quindi ho rintracciato in catasto gli identificativi corretti.
    Il curatore non dovrebbe fornire la relazione notarile dalla quale io possa partire per redigere la relazione?
    Devo chedere autorizzazione al giudice per effettuare la voltura catastale di atto e successione o semplicemente indicare nella relazione quanto riscontrato?

    Ho recuperato licenza edilizia ed abitabilità ed, in fase di sopralluogo, ho riscontrato degli abusi commessi (ampliamenti e diversa distribuzione degli spazi interni). Non esistono richieste di condono in essere, rigettate o rilasciate e l’ufficio tecnico mi ha comunicato verbalmente che la lottizzazione effettuata a suo tempo dal costruttore era illegittima perchè il terreno non era edificabile.
    A conferma di questo ho riscontrato che dal punto di vista catastale il giardino risulta al catasto terreni come seminativo e la planimetria ovviamente rappresenta il solo villino. Il giardino inoltre, nonostante sia citato come pertinenza dell’immobile nell’atto di provenienza, risulta ancora intestato al costruttore.

    Devo chiedere al comune a mezzo pec se la licenza edilizia risulta ancora valida?
    Come tratto la problematica degli abusi considerando che non conosco l’epoca in cui sono stati commessi e la particolare situazione urbanistica in cui si trova l’immobile?

    Spero di aver esposto le problematiche in maniera chiara, per essere il primo incarico direi che non sono stata particolarmente fortunata… qualsiasi consiglio è ben accetto!
    Grazie a chi mi sarà di aiuto.

    #194456
    Foto del profilo di Battistoni Luca lb 
    Partecipante

    E’ una pratica con molta confusione (in più è una procedura fallimentare…. quindi “una rogna” poi per il pagamento del compenso del ctu).
    Mi pare che il curatore (che, fra l’altro, è quello che per primo si prende i soldi dei suoi lauti compensi e il resto – se resta! – agli altri) non abbia sudato molto.
    Personalmente non andrei a chiedere autorizzazioni per effettuare volture di alcun tipo visto che, per quello che hai descritto (identificativi catastali errati su atto di successione) il curatore probabilmente non si è “curato” nemmeno di verificare l’avvenuta trascrizione dell’accettazione dell’eredità tacita o espressa (che, secondo me, non c’è).
    Per quello che posso consigliare, fai subito una relazione al G.E. dove dici che nella documentazione fornita mancano gli estratti catastali ed i certificati ipotecari o relazione notarile sostitutiva; specifica che tale documentazione è ancor più necessaria in quanto si sono riscontarti dati catastali errati in successione e che attualmente l’intestazione catastale è ancora al vecchio proprietario per cui si nutrono dubbi sull’avvenuta trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Specifica che intanto procedi con le verifiche tecnico-urbanistiche dell’immobile in attesa delle integrazioni documentali e di eventuali disposizioni in merito: fatti anche autorizzare ad eseguire le variazioni catastali che si rendessero necessarie (se il G.E. lo ha inserito nell’incarico), sempre nell’eventualità che le stesse siano possibili senza dover espletare pratiche tecniche per sanatorie edilizie e/o procedimenti di ripristino.
    Per quanto riguarda la parte edilizia/urbanistica, bisognerebbe conoscere la pratica un po’ più in dettaglio per fornire pareri corretti. Intanto, di primo pensiero, mi viene da chiedere: di che anno è la licenza edilizia? Licenza edilizia ed abitabilità, a che particelle catastali si riferiscono? Le particelle catastali in che anno sono state originate?

    #194465
    Foto del profilo di Testa Emanuela Bi85 
    Partecipante

    Grazie mille per il tuo prezioso aiuto, temevo di aver esposto le problematiche in maniera confusa nel tentativo di riassumere la situazione… provo a fare un po’ di chiarezza.
    La licenza edilizia è del 1968 e l’abitabilità del 1970, entrambe fanno riferimento al lotto senza citare particelle catastali.
    L’immobile è stato oggetto di una prima compravendita nel 1970 e successivamente di una costituzione di rendita vitalizia (atto del 1976) che espressamente si rendeva nulla senza pronuncia di magistrato e senza costituzione di mora in caso di mancato pagamento di due mensilità del vitalizio (AIUTO!!!), è infine pervenuto al fallito per successione.
    L’atto del ’76 riporta “la quota di immobile oggetto dell’atto ha superficie, compresa l’area scoperta di sua pertinenza, di circa mq 400 mentre la porzione di fabbricato copre una superficie di circa mq 100. Le aree di cui sopra sono descritte in C.TERRENI al f. 53 p. 16 parte e nel tipo di frazionamento allegato alla copia per voltura del precedente atto (1970), reca il subalterno 16/ao mentre l’allibramento in catasto della parte edificata è stato richiesto in data 26/1/70 con scheda n°….”.
    La successione fornitami tratta 2 immobili censiti al C.FABBRICATI f. 53 p. 16 natura A/7 e f. 53 p. 90 natura X-fabbricato.
    In catasto ho recuperato la visura del terreno che, in seguito a frazionamenti e variazioni d’ufficio seguiti all’impianto meccanografico del ’78 ha i seguenti identificativi f. 53 p. 838 serminativo, mentre il villino di impianto meccanografico del ’87 è censito al C.F. al f. 53 part. 299 graffata 301 sub. 2 cat. A/7, entrambi riportano negli intestati la società che ha costruito.
    Fermo restando che vista la situazione complessa la relazione notarile è fondamentale, per quello che riguarda la situazione urbanistica (lottizzazione abusiva su terreno non edificabile, ampliamenti e diversa distribuzione degli spazi interni) dovrei chiedere all’ufficio tecnico se la licenza ha validità, serve il C.D.U., dispongo il ripristino dello stato dei luoghi corrispondente ad una licenza di dubbia validità o provo a datare l’epoca degli abusi e stimare la regolarizzazione?

    L’incarico del giudice richiede solamente la segnalazione delle variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento in catasto, ma come mi muovo per quanto riguarda le volture? Sono necessarie?

    Grazie ancora…

    #194480
    Foto del profilo di Battistoni Luca lb 
    Partecipante

    Purtroppo, in questi casi è difficile esprimere pareri senza vedere le carte.
    Vedrò di andare per gradi.
    Da quello che ho appreso, l’incarico ti è stato affidato dal Giudice Delegato e non dal Curatore (il quale però ti ha fornito la documentazione); nell’incarico ti si richiede di segnalare solo le variazioni che necessarie per l’aggiornamento in catasto e quindi non ti vengono richieste modifiche (e quindi nemmeno le volture).
    Veniamo alle pratiche edilizie e catastali.
    Viene rilasciata una licenza nel 1968 per la costruzione del fabbricato (ultimato nel 1970) con riferimento ad un lotto ma non indicato catastalmente. L’immobile viene venduto nel 1970. Da quanto risulterebbe in un successivo atto del 1976 (costituzione di rendita vitalizia) l’immobile sarebbe su area di mq. 400 (su cui è posto il fabbricato di mq. 100) distinta al F° 53 p. 16/parte corrispondente a p. 16/a nel frazionamento allegato al precedente atto del 1970.
    Quindi, bisognerebbe vedere il frazionamento allegato all’atto del 1970. Può essere che tale frazionamento sia precedente al 01/09/1967 (e quindi, se il Comune era all’epoca sprovvisto per tale zona di PRG o piano di fabbricazione non si potrebbe parlare di lottizzazione abusiva: inoltre, se tale p.16/a corrisponde graficamente al lotto di riferimento del progetto edilizio approvato – che dovrebbe essere indicato in 400 mq – mi pare complicato sostenere che quel preciso lotto sia abusivo).
    Questo, secondo me, è il primo passo dal punto di vista edilizio.
    Dal punto di vista catastale.
    Sulla successione compare il villino oggetto di stima distinto al – presumo CT – F° 53 p. 16 (senza parte). Qui bisognerebbe vedere intanto l’anno della successione e capire se catastalmente la p. 16 sia la derivata della 16/parte (o 16/a); sinceramente, a me non pare per quanto compare poi nelle visure.
    Le visure catastali non le ho capite: parli di un terreno p. 853 al CT (impianto 78) e del villino p. 299 graffata 301 sub. 2 al CF (impianto 87) intestati alla ditta costruttrice. Probabilmente, il frazionamento iniziale non è mai stato inserito e quindi è rimasto tutto in confusione e gli impianti effettuati hanno mantenuto l’intestazione iniziale con particelle modificate d’ufficio per l’avvenuto allineamento del CT con il CF.
    Io procederei intanto prendendo lo stralcio di mappa catastale al 1968 (o prima se il frazionamento è precedente) e confronterei l’area interessata con la mappa attuale. Confronterei anche con il frazionamento, cercando anche di capire come si sono modificate le superfici da quella iniziale (dovrai fare probabilmente visure manuali delle partite). Al CF andrei a visionare la busta relativa.
    Probabilmente, potresti riuscire a risolvere tutto (catastalmente) con delle richieste di allineamento e aggiornamento allegando relazione e documenti.

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