Stima immobile e dubbio su terrazza.

Questo argomento contiene 8 risposte, ha 3 partecipanti, ed è stato aggiornato da Foto del profilo di Battistoni Luca lb 3 mesi, 3 settimane fa.

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  • #194349
    Foto del profilo di Marino Tiziana tiziana281 
    Partecipante

    Buonasera a tutti!!!
    Dubbio: il giudice chiede di stimare un immobile identificato dai suoi dati catastali.
    Andando a studiare la documentazione agli atti ho scoperto che fa parte della donazione (atto di provenienza dell’immobile oggetto di stima) anche la quota indivisa pari ad 1/3 della terrazza di copertura.
    Della terrazza non si fa menzione nell’atto di pignoramento.
    Devo tenerne conto nel calcolo della superficie commerciale?

    #194350
    Foto del profilo di Battistoni Luca lb 
    Partecipante

    Difficile rispondere senza dettagli ulteriori.
    Se la terrazza ha una sua autonomia catastale (quindi non rientra nel riferimento dell’immobile da stimare) direi che sia esclusa.
    Va verificato.
    Se è una esecuzione bancaria, si potrebbe verificare confrontando il contratto di prestito/mutuo.

    #194351
    Foto del profilo di A L ildubbio 
    Partecipante

    Se la terrazza ha identificativo catastale autonomo allora no. Diversamente a mio avviso si. Esamina la pianta catastale: se la terazza fa parte dello stesso sub dovrebbe essere rappresentata. Nell’atto di pignoramento trovi solo i riferimenti catastali.

    #194352
    Foto del profilo di Marino Tiziana tiziana281 
    Partecipante

    Intanto vi ringrazio per le gentili risposte.
    Nella planimetria catastale dell’immobile non è rappresentata la terrazza. La quota di proprietà di cui vi ho parlato è menzionata solo nell’atto di provenienza.

    • Questa risposta è stata modificata 3 mesi, 4 settimane fa da Foto del profilo di Marino Tiziana .
    #194354
    Foto del profilo di Battistoni Luca lb 
    Partecipante

    Ripeto, è difficile dare pareri senza conoscere la pratica.
    Così come scritto, lascia aperte molte ipotesi.
    Se l’immobile oggetto di pignoramento ha le stesse quote della terrazza e tutti e due sono citati nello stesso atto di donazione, il fatto che la terrazza non sia rappresentata nella piantina catastale dell’immobile non fornisce certezze immediate.
    Presumo che, chiaramente, la terrazza non sia nemmeno accatastata autonomamente e che quindi non risulti proprio.
    A questo punto vanno fatte, come detto, maggiori verifiche.
    Intanto, va stabilito se la terrazza ha un accesso autonomo o se ad essa si può accedere solo attraverso l’unità immobiliare pignorata ovvero se attraverso altra unità o parte comune.
    Poi proverei a verificare le eventuali pratiche edilizie e guarderei, se trattasi di esecuzione bancaria, i riferimenti del contratto di prestito/mutuo.
    Se alla fine la terrazza risulterà avere una propria e formale autonomia ed essere indipendente dalle quote pignorate, è quasi certo che non rientra nell’esecuzione; in caso contrario, si tratta di situazione da segnalare al G.E. ed al creditore pignorante.

    #194355
    Foto del profilo di Marino Tiziana tiziana281 
    Partecipante

    1) La terrazza è accessibile attraverso la scala di accesso ai piani.
    2) Nulla è precisato a riguardo nella pratica edilizia, così come nel contratto di finanziamento della banca.
    Il manuale dell’agenzia delle entrate, in merito al calcolo delle consistenze per determinare la superficie commerciale, così si esprime: “non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative ad aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di
    ingresso”…

    #194356
    Foto del profilo di Battistoni Luca lb 
    Partecipante

    Quindi la terrazza non è comunicante direttamente con l’u.i. da stimare avendo accesso indipendente esterno.
    Quanto riportato dall’A.d.E. (che si conforma al DPR 138/98) precisa che le superfici condominiali indivisibili sono già considerate nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.
    Secondo me quindi, considerato che la terrazza ha proprietà comune, non va aggiunta superficie commerciale all’u.i.; tuttavia, va comunque tenuto conto della situazione intrinseca del fabbricato e delle quote di proprietà dalla quale dipenderà la valutazione dell’incidenza della terrazza sul valore commerciale dell’u.i. da stimare (ad es., vedere se la terrazza è comune a tutte le u.i. del fabbricato o solo ad alcune di esse, come sono ripartite le quote, ecc.).

    #194357
    Foto del profilo di Marino Tiziana tiziana281 
    Partecipante

    va comunque valutata la situazione intrinseca del fabbricato e delle quote di proprietà dalla quale dipenderà l’incidenza o meno della terrazza sul valore commerciale dell’u.i. da stimare.

    In che modo?

    Potrei aumentare di una certa percentuale l’importo della stima del valore dell’immobile per la presenza della quota in comproprietà della terrazza?

    #194358
    Foto del profilo di Battistoni Luca lb 
    Partecipante

    Sempre supposto che la terrazza di copertura non figuri catastalmente, prima di tutto va considerata la situazione globale dell’edificio (unità presenti, conformazioni, posizioni di piano, quote proprietarie, ecc.) in cui la terrazza stessa e l’u.i. che devi stimare si inseriscono.
    Stabilito poi se tale terrazza di copertura sia da ritenersi bene comune (ad una o più u.i./proprietari) o bene esclusivo (di una o più u.i./proprietari), si potrà procedere con la modalità più corretta per la redazione della perizia e della stima dell’immobile.
    Purtroppo, tutto questo al momento lo puoi fare solo tu rimanendo difficile per chi, come me, deve esprimere a distanza un’opinione, un parere o un semplice consiglio sulla base di minime indicazioni.
    La cosa che sicuramente potrebbe facilitarti al massimo il compito sarebbe che la terrazza di copertura costituisca bene autonomo e quindi ritenerla esclusa dal pignoramento eseguito.

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