Frazionamento del mutuo e art. 39 TUB, opportunità applicative

Molti ignorano che l’art. 39, comma VI, del TUB (Testo Unico Bancario) prevede che “In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorchè in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia“.

Le opportunità fornite da tale disposizione non sono di poco conto: si pensi a tutti quei casi (purtroppo non così rari) in cui un’impresa costruttrice stipuli un contratto di mutuo fondiario per la realizzazione di un edificio, percependo finanziamenti (coperti appunto da ipoteca indivisa sull’edificio) con l’avanzamento dei lavori di costruzione.

Non è raro che l’impresa da un lato incassi i finanziamenti concessi e, da altro lato, sottoscriva varie promesse di vendita in relazione agli immobili via via realizzati, percependo per pure cospicui acconti.

Può accadere che tutto ciò avvenga senza che l’impresa rientri, nel frattempo, dei propri debiti con la Banca finanziatrice.

In tali ipotesi, a causa dell’esistenza di un unico vincolo ipotecario sull’intero stabile, i promissari acquirenti spesso (pur essendone intenzionati) non possono procedere con la firma dell’atto definitivo, senza il benestare della Banca creditrice.

Orbene, sulla scorta del richiamato art. 39 TUB, i soggetti indicati dalla norma hanno diritto di chiedere alla Banca il frazionamento del mutuo ipotecario insistente sull’immobile oggetto di promessa di vendita, con accollo da parte del promissario acquirente del corrispondente debito residuo.

La norma prosegue disponendo che “La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote“.

Nonostante i termini concessi dalla legge per ottenere il frazionamento non siano dunque brevissimi, con un po’ di pazienza tutti coloro che si trovano in situazioni simili possono comunque sbloccare la situazione, diventando almeno proprietari di quanto loro promesso a prescindere dalle vicende della ditta costruttrice.

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